年，全国楼市遇冷，唱空仿佛成为了温州楼市界的主调。
步入年，这凝重的气氛还是没有得到缓解。
在这特殊的时期，楼市界风声鹤唳，曾经干脆利落的房客们，如今谨慎了许多，只求平稳地度过这次“冰河时代”。
但是，客观环境的恶劣无法抹灭房客们炽热的内心！
每当传来板块规划利好或者项目落地的消息，依然会使他们精神一振。
毕竟这些厉害会给周边房价带来强有力的支持，买房者也可以“高枕无忧”地度过眼下的特殊时期。
这不，年12月29日，温州瓯江口产业集聚区管委会举行温州东方之星文旅项目（暂定名）投资协议签约仪式。
▲项目示意图
这消息让部分买房者精神一振！
当大型文旅项目遇上当红炸子鸡板块，所带来的“乐园效应”可太吸引人了！
咱今天就来谈谈这“东方之星”与瓯江口板块！
01
近年来，瓯江口一直是投资者们非常热衷的板块。
前有瓯江公元上城，后有美的旭辉城、世茂璀璨瓯江……去化率都很不错。
热闹的售楼处与部分冷门板块的售楼处形成鲜明的对比。
在惨烈的年还有如此表现，可见瓯江口这块“肉”有多肥！
多元的产业平台、便捷的交通网络、优质的教育资源、足够的*策倾斜、独特的地理位置……种种利好的到来似乎只是时间问题。
瓯江口的潜力吸引了体育界大佬——泛华，“东方之星”主题园与其配套住宅泛华·星屿海随之落地（狗头）。
“东方之星”与泛华·星屿海位于甬莞高速与瓯江口大道交界处，南面临江，周边在建楼盘较多，比偏僻老旧的温州乐园繁华不少。
▲项目区位图
温州东方之星项目由城堡综合体、酒店、商业街、乐园、车库及配套建筑等部分组成。
项目总投资约22.85亿元，总占地面积约.86m2，总建筑面积.08m2。
整体项目希望打造温州具有城市封面功能的中国都市休闲文化旅游综合体，计划两年半建成投入运营。
▲项目规划图
不得了！这“东方之星”不仅想取代温州乐园在温州人心中的位置，甚至还放眼浙南，意欲吸引温州周边城市的人流。
在文旅项目相对较为薄弱的温州，泛华想要成为第一个吃到“乐园效应”红利的企业，野心很大！
02
“乐园效应”，也叫“迪士尼效应”，意思是指大型乐园从意向到建成以后，对周边地区的经济影响以及上市公司股价的影响。
21世纪以来，大型文旅项目已成为影响周边房价的一个重要因素。
文旅项目带来的影响力较普通商业综合体更强，对区域发展带来的价值也越高。
以上海迪士尼乐园为例。
浦东川沙原本是非常荒凉的地段，迪士尼乐园的落地仿佛唤醒了这里，房价也是飞速上涨。
年，迪士尼项目正式通过核准，截至年，川沙房价从元/㎡暴涨到了元/㎡，%的涨幅！
而在年6月份迪士尼开园后，川沙部分项目成交价更是突破了元/㎡。
恐怖如斯！
03
可是上海毕竟是一线城市，在诸多方面温州无法与之相提并论。
那我们可以参照一下宁波罗蒙环球乐园。
罗蒙环球乐园是中国著名服装品牌企业罗蒙集团投资建造，位于宁波鄞州区南部新城，建筑面积20万平方米，总投资50余亿元人民币。
宁波鄞州区在撤县设市以来，同样享受着ZF的*策倾斜，近年来发展的非常迅速。
自年罗蒙环球乐园开园至今，鄞州区房价从元/㎡到如今元/㎡，在银泰城的加持下，乐园对面的锦悦湾二手房价已达元/㎡左右。
如果*策倾斜的足够大，交通配套落地的足够快，那瓯江口的“东方之星”确实有这个潜力。
04
潜力归潜力，瓜皮今天要说一下可能会制约该项目周边发展的几大因素：
第一，“东方之星”面积约是上海迪士尼的十分之一，宁波罗蒙的二分之一，温州乐园的二分之一，面积是真的不大。
第二，从示意图中瓜皮看出，“东方之星”与迪士尼的差距还是很大的，而且等2年后该项目落地，大众的审美与消费观念可能会发生变化。
就像罗蒙在两三年前还被部分温州人吹捧，而如今却被许多人嫌弃LOW。
时代在进步！
第三，泛华体育的IP并没有像迪士尼一样深入人心，也不像罗蒙那样出手果断，位置也相对一般，无法为温州带来百万级别人流量。
第四，虽然瓯江口各楼盘去化可观，但其中有多少投资者，我们不得而知，毕竟从刚需者的角度来看，瓯江口短期内并不适合居住。
▲项目示意图
而“东方之星”的过人之处在于，它是大型文旅项目，毗邻交通枢纽，也有配套房源销售，这在温州是非常少见的。
且“乐园效应”短期内对投资驱动型的房地产、建材、交运等行业提升较大，中长期来看，旅游文化、商贸零售等服务业最受益。
从长远来看，该项目可以带动周边发展，未来可期。
这场梦应该不是南柯做的。
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