TUhjnbcbe - 2021/1/26 18:10:00
两年多前，我谈了一些对中山市房地产行业、城市发展的看法，也一直和一些朋友有交流这方面的观点。现在回过头来看，虽然有的判断接近事实，但也有的过于乐观，或存在较大偏差。现在复盘一下，顺便谈谈自己的一点感受。1、年初的时候，我预测中山北部（排除小榄古镇）会在5年内售价突破。当时有个做销售朋友说应该当年就可以突破了，后来的一年里确实有过短暂的时间猛涨到接近这个价位。现在看，依然还没突破。2、刚刚翻看了南头御园酒店的项目初研，我当时估计年3月开售的输出价格仅仅是精装，售罄前（年）价格为。后来项目被一家深圳公司收了。问了一个那边的中介朋友，目前售价是精装多一点。现在看当时的判断还是比较客观的。当然，这种理性仅仅是当时。3、对市场预期的判断，两年多前大家都过于狂热和浮躁。对利润与规模的追逐心理，有时候超过个人与集体的理性。我们都知道价格周期，但总是觉得自己不会踩中下行期。掌握数据、信息，分析一个区域的真实情况，专业线守住自己的专业底线是至关重要的。我们每一个人都需要反思。4、有时候我们总是忽视了主力消费人口的变化。不同年代的人有不同的消费倾向，对住房的需求也会因此变化。比如我之前一直觉得有的镇区较为富裕的家庭已经有自建别墅，他们的子女基本不再需要在本地买商品房。其实不一定，很多新生代的女性都希望有自己“话事”的地方，有能力的话都希望在外面住。5、很多被抢的项目，都成了人家的噩梦。对市场的预判是一方面，对项目的推进把握程度又是另一方面。有的东西是没办法预计，有的却可以预计的。有的坑是可以填的，有的坑不知道何年何月才能填好。还是那句，守住专业的底线。6、我还是比较佩服万科的。有段时间实行现房销售，其他公司没有反应过来的时候，万科已经可以有应对方案了。我想，这可能是因为万科未雨绸缪的预见性与多年积累的专业能力，以及决策体系的优势吧。后来出让的地取消现售，感觉对万科来说还是挺冤的。7、高中都学过主要矛盾和次要矛盾。看事和做事的时候，我觉得还是离不开这点。比如前边说到的现房销售*策，我觉得如果看到了主要矛盾和次要矛盾，就会预测到后续会取消。8、拿地还是不要以恒大为参考坐标。我觉得还是参考保利和万科靠谱一些。9、土拍价格须与楼价的正常水平相协调。想想，征地的时候农民对土拍价格是有想法的，*府开支也是有预期的。10、前几年行业都在谈转型。有两个我是比较佩服的，一是雅居乐。雅居乐有个教育集团。任何家庭都会把最重要资源投放在小孩子身上。一所贵族私立学校，办得好的话，是个印钞机啊。除了能赚钱，它还自带资源对接与人脉关系维护功能。另一个是万科，我对物流地产没有太多了解，但觉得就是牛逼。物流仓储用地，几乎是定向，一手出让价格低，产出大。有的物流物业的租金其实都已经商业物业持平了。11、前年我保守估计中山有2万亩的已办理土地使用证的存量住宅用地。当时我预计每年消化亩。根据网络上合富研究院（中山）的数据，年中山市住宅成交套，共万平方米。（年按乐居的数据是万平方米）假如不考虑公建等因素按照平均3.0的容积率计算，消化的住宅用地就是亩地，除去近年的一部分招拍挂宅地的陆续消化，这个估计还是比较接近。但是，往后的二手宅地消化速度未必能达到这个水平。一方面是问题少、能浮上市场的宅地能开发的都陆续开发了。剩下的存在各种问题或者业主不急于开发的占比会较大。二是最近一两年中山市陆续推出涉及增容、土地合并、高度调整的新*策，某种程度上来说，二手存量地开发投入市场的速度会因此减慢。12、现在的二手房市场跟年那段时候有点类似。年的时候一二手房存在大范围的价格倒挂。现在虽然说不上倒挂，但也和这个状况很相似。早几年销售的住宅应该陆续会出证了，或者有的已经出证了，这部分有的重新投入到二手房市场，可能会对一手房市场造成一定影响。13、关于常住人口，有时候因为涉及调查方法和统计方法的问题，准确性多高也不敢确定。但有个数字应该是不会错的，就是户籍人口。户籍人口既有迁出也有迁入，净迁入的越多，侧面也反映这个城市的竞争力越强。这方面，中山近几年的数据一直都比较好。相反地，一些城市虽然人口基数大，但户籍人口长期是处于净流出状态。14、我觉得，落户开放当然是好，但有的人因为不舍得放弃老家农业户口，所以也不愿意落户。如果能推出一些即使不用落户，也能享受跟户籍居民相同待遇的*策，那就更能吸引人来中山定居了。15、说到了人口，也不得不提一下公共资源的问题。一个城市人口上来了，公共资源的需求量肯定也会增加。比如教育、医疗。偶尔听到一些朋友说到中山的教育资源很不够的问题。如果公共资源不够，别人又怎能安心来中山发展呢？16、我觉得一个人无论是做什么职业的，都需要有使命感，而不是只想着钱。做老师的，应该有把学生教育好的使命感。做公务员的，应该有服务好群众，为民族发展挥洒热血的使命感。做企业的，既要赚钱也要培养好每一位员工，为社会多做贡献的使命感……17、很多人认为中山应该向东莞学习。我觉中山应该更多地学习顺德。东莞的发展更多的是依赖外部，而顺德的发展更多的是靠自身的打拼。我不是说不需要靠外部，而是想说中山本地有很多不错的企业。服务好这些企业，让他们发展壮大也很重要。18、有的人看不起大信，其实我觉得大信挺不错的。大信为本地创造了大量的就业机会，创造税收。商业上开拓进取，不断吸收新的理念，大胆稳健尝试新的商业与娱乐模式。有多少城市能孕育出这样的企业？中山市*府应该给与大信更多的支持。19、中山缺人才吗？可以说缺，也可以说不缺。缺的，如果仅仅是用金钱和待遇来吸引，能比得起深圳出得起钱吗？本地原有的的人才也不少，如何发掘和用好这些人呢？当然了，很多人才是能自己打拼出来的。比如最近我看了东凤一个新闻，一个本来做外卖的年轻人，辞职创业。企业慢慢壮大，现在产值超亿，我觉得这样的案例很好，这样的人很值得我们学习。与其等别人来为中山增加力量，还不如自己奋力拼博。命运掌握在自己手里。清拆中的顺德村级工业园20、我