房企研究
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热点观察※全文约字，阅读全文大约需要5分钟▽单个项目新房月销千套是什么概念？9月，大成都范围共44个项目开盘摇号，共计认购套，平均每个楼盘成交了套。不要说单月销售千套，就算开盘认购率能够达到70%，或者单月成交三百套，就已经是新房市场里面的佼佼者了，大批操盘手摸黑都要赶去学习成功经验。所以，在这样的市场背景下，江口水镇项目的出现就很扯眼球：它不仅今年6、7两个月连续月均销售超过千套，而且，据江口水镇相关负责人透露，国庆八天时间，它实现来访超组、成交余套，销售金额达2.37亿元。如果要找一个PK对象来分析它，还挺难。我们前段时间研究的滨江郦城（点击阅读）勉强算一个，滨江郦城有“第四代住宅”的产品优势，赠送面积大，性价比高，而且入手门槛低，总价控制在70-万，受到购房者的追捧情有可原。那么，到底会展集团和融创是如何实现江口水镇的热销？下面跟着小编一起来解密。
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成都以南，眉山万亩文旅项目
首先我们需要需要明确，文旅地产的开发无非集中于五大板块：旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值，其中，旅游经营与地产销售是基础的核心盈利环节。
目前比较领先的文旅地产模式，采用“先旅游后地产”的开发思路，解决了入住率低和配套贫乏的问题，维持长期的收益。
江口水镇源于经验丰富的环球会展集团规划获地，位于眉山市境内的天府文旅板块，靠近本地名气较大的*龙溪景区，在“旅游”的基础设施和旅游人群数量方面，也算是借了*龙溪的东风。
项目总占地达到亩，规划了博物馆、星级酒店、特色民宿集群、水上乐园、居住区等，未来也会发展为一个小型的景区，而操盘方融创，正在实施将江口水镇对标乌镇。
在项目内部，划分出了亩居住区，规划的产品类型丰富，包含了高层、独栋、联排、合院等多种物业类型，共计栋低密+30栋高层，面积段从53-㎡，多达户，体量较大，于年12月首次开盘面市。
图：江口水镇产品展示区实景目前，江口水镇项目正处于前期居住产品销售阶段，高层单价元/㎡，商墅均价-元/㎡。
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江口水镇热销的3个秘诀
成都周边的文旅项目其实并不少，在都江堰、峨眉山等旅游景区，早已分布了万达、融创、蓝城、云南城投等企业的项目，江口水镇能够从众多项目中脱颖而出，着实不简单。
其热销的原因，可以总结为三个方面——01
单价低+总价低
单价元/㎡起，首付低到15万
在成都周边，居然还可以买到元/㎡的房子，也是绝了。
今年9月，远郊的新房均价都到了元/㎡，更不要说一、二圈层了，经常新房开盘就是“争三保二”，能找到一万出头的新盘，都是稀世珍品。图：年9月大成都新房成交价格具体到文旅，以都江堰融创文旅城为例，年底精装洋房均价已经破万；青城山的春山可望项目，年推出的37-57㎡小户型，均价为00元/㎡。
而江口水镇所在的眉山天府文旅板块，整体均价处于低位，为-9元/㎡，其中，江口水镇又是单价最低的。不管对比大成都范围，还是天府文旅板快，江口水镇都有价格优势。图：江口水镇周边项目基本信息其高层新房售价低到元/㎡，总价低到50-万元。计算来看，相当于首付15万，你就可以拥有一套成都周边新房。
虽然商墅单价定在-元/㎡，从户型规划来看，赠送面积较大，分摊下来基本单价减半。以建面57㎡的下叠产品为例，实得.92㎡，加上8.1㎡的入户花园，有没有一点点的心动。图：57㎡的下叠产品户型图原本价格很具备竞争力了，国庆期间，江口水镇还进行了促销活动：
1、成交即送洲际/英迪格酒店8折权益卡；
2、现场特价房优惠元起；
3、教师、医务工作者、部队、公务员等公务人士享国庆特惠元/套额外优惠（证件或社保证明，特价房不参与，仅正常房源可以享受）；
4、现场每2小时滚动抽奖。经纪人、业主、到访客户均可参与。奖品为HUAWEI平板。
产品定价低是江口水镇热销的最重要因素，因为文旅项目多为协议拿地，获取土地的成本会低于招拍挂，当时云南城投会展集团的拿地信息，并未对外公开，所以我们尚不能够准确获悉企业的开发、操盘策略，从产品定价来看，企业应该是从官方拿到了比较优质的条件。据项目负责人透露，江口水镇开盘至今不足一年，已经推出套新房，已成交套，去化率68%。项目基本每个月都有加推的动作，9月加推了套，10月加推套，主力面积段90-㎡，比较热销的是99、、㎡的两室、三室户型。按这个加推和去化速度，项目明年上半年基本可以做到清盘。02
不限购
购房者基数大
限购*策把成都新房的消费者圈定了，总量基数有限，房企都在“同一个池子”里面捞客户，一方面同区域项目对打，另一方面，还需面对非限购区域的压力。
小编的同事邵先生，一位珍稀的准购房者，看中川发天府上城，现场看房时，也有渠道公司的员工热情邀请他去了解一下江口水镇。江口水镇处于不限购区域，它的拓展范围广泛，而同类的文旅板块，包括都江堰、崇州等地，都受到了限购*策的影响。其客群来源丰富，主要为省内外的四个部分：1、双流、高新、天府新区占50%；2、五城区、都江堰、郫县占10%；3、川内三四线城市眉山、自贡、达州占30%；4、省外的西宁等城市，也有一定的客群。为了成功获取客户，其使用了二十多家线下渠道公司，分省内和省外两个区域，各十家左右，包括贝壳、中原、大唐、链家、德祐等主流渠道公司。对于渠道费方面，省内为4.5%，省外为5-7%，处于市场常规水平。在小编踩盘时，虽然是工作日，售楼部接待处基本坐满了，目测超过二十组客户，并且还不断有中介带购房者前来。现场购房者多为40岁以上，以家庭为单位，投资置业为主。
据项目负责人表示，国庆之后项目保持了热度，10月12-13日，来访组，成交了40套。03
城市“向南”的发展趋势
带给购房者较大期待空间
江口水镇所在的天府文旅板块，确实是偏远，从主城过去，公交没有3-4个小时杀不拢，不堵车的自驾也要将近两个小时，而且周边开发较少，多为空地，各类配套建设都还处于起步阶段。
不过，这里显然可以“售卖未来”。成都向南，眉山是必经之地，近年两地的融合趋势越来越明显。年5月，成都市发布《天府新区成都-眉山交界地带融合发展方案》，从产业、交通等方面，实现两个城市的融合。从交通来看，从成都主城出发的剑南大道、地铁5号线回龙站，都延伸到了江口水镇二十公里以内。未来S5、S13、益州大道南延线、梓州大道南延线会串联两地，形成交通一体化。只要通勤时间的问题解决了，很多障碍就迎刃而解。
当年，成都开始向南开发，一条天府大道交通畅通，途径华府、大源板块，没过十年时间就“山鸡变凤凰”，天府文旅板块显然是“南拓2.0”的产物，能够价值迅速攀升，这大概也是大部分购房者的心理支撑。总体来看，具有升值期望的板块，加上低价、不限购，对很多有流动资金的购房者吸引力很大，毕竟现在是个全民