这依然是个热门话题，同时也是颇具争议的一个问题……
撰文︱沈钢
PM8:00,April1st,
「一年一个样，三年大变样，五年奉献一个新奉化」！这是当前奉化街头出现频率最高的一句标语。的确，撤市设区后的三年里，奉化以后来者的姿态倍速前行，城建面貌、经济发展均有弯道超车的迹象，这其中房地产的火爆尤为「肉眼可见」。1st，奉化一手住宅成交量，占比超过宁波市六区的三分之一。抛开棚改拆迁与*府限价，城市势能的「指数级」抬升是关键。作为融城桥头堡的方桥，则处于「风口中的风口」：一房难求的同时，地价、房价均创历史新高，并且超越奉化主城，开启宁波楼市的「方桥元年」。，方桥的热度仍在延续，春节后宁波市区土地「首拍」聚集16家房企，并以超万元的地价给疫情中的市场打入一针强心剂。这也意味着，在看到区域限价已有松动后，开发商的预期售价来到2W左右。如果实现，片区房价也将在短短一年时间内，完成近万元的跨越。那么，涨势凶猛的方桥后劲如何？价值的天花板又会在哪里？2nd针对这个问题，存在两种不同的声音：◎积极的观点认为：特殊的三区交汇、宁南门户位置，方桥既可承接主城价值外溢，又可吸附奉化进城需求。年底宁奉城际正式通车，区域价值将再迎井喷期。同时，宁波生命科学城的横空出世，不仅仅是规划图好看。医院、九年制学校等核心配套的落地，将持续为区域注入动力，当前1.6万出头的房价，仍有较大的上升空间。◎消极的观点认为：不管是方桥还是江口，区域规划的具体执行以一级开发企业为主导，*府的实质投入有限，后期落地性存疑。片区产业基础较为薄弱，虽有「宁南贸易园的物流产业」和「医院所引导的生命科学产业」打底，但对比同样是风口的杭州湾、镇海新城等，产业空心化的劣势尚未有明显填补，未来的人口导入有不确定性。另外，随着房价的过快上升，以宁波投资客为主的客户结构也面临挑战，骆驼、洪塘、慈城、小港等各个板块均可以与方桥项目形成直接竞争。客户选择余地的加大，也意味着片区价格天花板会加速显现。以上观点都有各自的道理，从当前的实际情况来看，也确实需要「辩证」地去看待这个问题。但是，这两个看上去完全相反的观点，实质上并不矛盾——首先都是看好方桥仍有上升空间，只是空间到底有多大，各有各的说法。3rd或许，还有两个问题值得我们去思考：1.方桥的价值天花板是姜山？经常有人拿姜山作为方桥的价格天花板来看待，目前姜山南片区2.4万的价格卖得不愠不火。那么方桥参考「庄市-骆驼」的价格系数，上到2万压力就比较大了。这不是一个悖论，方桥已被纳入鄞南片的整体规划，且崛起的很重要一个因素来自宁奉城际，鄞州的价值顺着3号线溢出至方桥，自然容易受到上游姜山的拦截。但是从另一个角度来看，方桥特殊的地理位置区别于骆驼——除了鄞州，还可以承接海曙的价值。一脉机场路向南，从最北的青林湾到方桥，仅仅需要20分钟左右。而根据规划，远期宁奉城际会拆解从方桥连接至2号线，形成双轨交汇之势，更加链接方桥与海曙的关系。宁奉城际与机场路，犹如两条主动脉给方桥进行输血，其价值是否会齐平或超越姜山？一定意义上来看，是存在可能的。因为，姜山有它的局限性。姜山以南大片土地均为农耕保护用地，意味着姜山是鄞州向南的末端。原本还有云龙、横溪可以辐射，但随着东钱湖新城的强势崛起、鄞州整体的向东南方向挺近，姜山位置的尴尬性愈发明显。2.方桥与镇海新城比，势能又如何？同为红利板块，不少购房者也会在方桥与镇海新城之间做选择，而作为城市发展的先驱者，镇海新城或许是方桥未来价值研判的另一面镜子。先来对比一下，奉化和镇海发展模式的异同。可以看到，镇海新城的成功，首先建立在*府的强势投入上，并以教育为本（宁波北高教园、蛟川书院等），建立起完善且高规格的配套体系。同时，通过高新产业、地铁桥梁，与一江之隔的大东部做链接，充分承接城市顶级资源与高素质人口的溢出。当前区域楼市的实际价值，庄市已近3万，骆驼约2.5万。截图来源：宁波市房产交易信息服务网新城崛起带来的，是镇海老城的没落，资源的抽离、环境的不可修复，即使2号线二期开通，亦无发生逆转的可能。与镇海的集中力量发展新城相比，底子较薄的奉化采用了截然不同的模式。微观来看，除了轨道沿线的「生命科学城」、「中交未来城」与「TOD奉甬新城」，老城区也在大体量升级改造中，「珠江中央城」规划万方。同时，保利与奉化交投的进驻，开启「城西生态文化城」版图，并将滕头景区与高教园区链接进奉化主城。主城本身相对较为宜居的环境，也不易将原住人口做大规模的转移。宏观来看，中线如火如荼的更新迭代下，东线的滨海板块与西线的溪口板块，在发挥资源优势的背景下，亦有新的概念、资本引入。这从19年这两个板块房地产市场的爆发，也能清晰感知到。因此，短期可见：在「摊大饼」的发展模式下，方桥获得资源的倾斜度相对有限，要全面与镇海新城价值「同频」有一定困难。但是换个长期的角度想，也正是在这么一个「百家争鸣」的环境中，如果奉化各个板块都能良好发展到一定规模，叠加效应一旦呈现，那么其价值又可以类比什么区域呢？开启另一个想象……◎往期回顾：北仑，还有多少空间？｜华星专题No.1预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇