触目惊心！！！
单价1万3的产品竟然出现在了福州四城区
出现在了曾经被誉为“福州陆家嘴”的三江口
中海锦江城（备案名中海悦江公馆）
年10月13日拿的地块
是继泰禾之后，第二个布局三江口的房企项目
并且还是三江口的地王项目
-28号地块，楼面价元/m
-29号地块，楼面价元/m
看清楚了吧！不算建安成本，不算政府税收，仅楼面价这一块就已经远远超过了1万3的定价
毫无疑问，该项目已经亏出了“翔”
对于开发商来说毛利的均值基本要20%，如果一次性降价超过15%，基本上就是卖一套赔一套
更何况该项目降价比例已经超过了40%呢
当多数人都还在看笑话时，我却嗅到了一股危机
伴随1万3超低价的同时再现轮番炒作
旧的口号仍未消化，新的规划再度出现
今年5月28日福州审议通过了《三江口片区重点区域城市设计》，计划将三江口打造成为集金融、办公、生态等多位一体的中央商务区
具体就不展开了，因为城市发展最不缺的就是蓝图
但蓝图的意义还在于落地实施，而不仅在于规划
早在17年，清富板块就已经率先扛起了先锋旗帜
“财聚三江口，福州陆家嘴”
“三江口，福州未来中心”
“福州下一个十年，还看三江口”
若干年后回望，依旧一片荒凉，冲在最前头的跌得也最惨烈，清富事实上已经成为三江口末位存在
5年前经济高速增长楼市如火如荼之际都未能破局，更何况5年后面临经济和疫情等多重挑战呢
也正是借着三江口新规划的东风
中海锦江城才有了卷土重来的勇气
只可惜的是：除了超低价这张牌比较实在以外，其它手段依旧还是老调重弹，换汤不换药
“距1号地铁1.3公里现房，有接驳车”
“单价1.2万起，旁边麦顶小学福八中”
“会展盘，双地铁口，央企品质”
说心里话，看的我实在是有些犯恶
距离1.3公里也叫地铁房吗，实际距离还不止
先不说三江口小学只是分校，教学质量如何
光是从18年宣传到现在，4年过去了还没落地
去年刚动工不久，之后又突然停工了大半年
福八中是高中校，也是凭实力考上的
什么“会展盘”“双地铁口”，那更是谎话连篇了
当然，做这些动作我们也是可以理解的
你光喊“抄底价”、“特惠房”并没卵用，你还得有论据才行，因为有些购房人群就是喜好这口
而当你选择相信，那便是面临危机的开始
中海锦江城是个什么项目
除了文章开头提到的“地王”身份以外
与之相匹配的户型产品定位也不低
除了一款89平称得上是小户型以外，其它4款全都是百平之上的大户型：、、、
高层为了满足看江，总高设计了33-34层
楼层不高的小洋房，又全是平的大平层
要么高层要么大户型，关键还配建有安置房
尤其是一区1号楼和二区2号楼还是混合安置
所以从20年6月份领证开盘至今，哪怕期房卖成了现房，总计多套的房子也才售出了套
一区去化率7%，二区去化率48%
其中平的洋房户型，更是一套都还未售出
数据已经充分说明了，人们对该项目严重不感冒，或者说对板块严重没信心，更别提改善定位了
一方面是亏本抛售，另一方面是大户型占主导
参考有可能的1万4均价来算
高层均价大约万，洋房均价大约万起步
算上首付大概60万上下
该首付对于刚需而言，三江口梁厝、下洋、螺洲、火车南站等临近板块都可以选
选择临近楼盘的理由有很多，而接盘中海锦江城的理由或许只有一个：更低的单价更大的房子
但相应要付出的代价就是，要做好长期扎根该板块的打算，并且充分做好资产贬值的心理准备
因为锦江城的大降价不是结束而是开始，一个楼盘的大幅度降价，必然会引发该板块新的恶性竞争
一旦其它开发商也开始跟风操作，那对清富片区的长期发展一定是大不利的，有可能还会波及周边
你是回笼了资金，提前跑量了，可你让三江口以后的地块怎么卖，还有开发商敢进场拿地吗
如果开发商不愿意拿地，那土地财政怎么办，政府还哪来的资金投入板块的基建配套建设呢
下一个十年，蓝图最终是否还只是蓝图呢
所以，于情于理，我都认为这是“垂死前的挣扎”，是没办法的办法，是破罐子破摔的行事作风
试问中海锦江城之后又会是谁呢
你如果还敢接盘，那么请收下我的好运祝福
最后有必要再提醒一句：对于中海锦江城，能顺顺当当交房就足够了，千万别再奢望什么交房品质，纠结什么货不对板，以免希望越大失望也越大
